愛知県のアパート・マンション賃貸経営と創業融資
空室・修繕・返済計画

家賃収入を得る所有者として、何を引き継ぐかを確認する

購入前には、部屋ごとの契約賃料、入居日、更新条件、滞納、返還する敷金、修繕の履歴を確認します。募集広告にある満室想定と、すでに契約している賃料は別です。売主から受け取る部屋別の賃貸状況表を、契約書と実際の入金記録で照合してください。

本例は住宅8室、1室月6万円で、駐車場や店舗、礼金、更新料の収入を含みません。6室入居で取得し、3か月目と5か月目に1室ずつ月初から入居する仮定です。管理は外部へ委託し、事業主が自分で賃貸仲介の報酬を受け取る事業ではありません。

物件の見学では室内だけでなく、屋根、外壁、共用部、配管、電気等の状態と、過去の工事資料を確認します。見た目の改装費だけで予算を使い切らず、専門家による調査が必要な部分、早期に直す部分、将来更新する部分を分けます。写真や表面利回りだけで購入判断を完結させないようにします。

開業までの支払と、開業後に残す現金を分ける

取得までの支出は4,500万円です。購入代4,000万円、諸費用300万円、初期改修200万円を分け、自己資金2,000万円と借入3,000万円を合わせた5,000万円から支払い、500万円を残します。実在の物件価格、適正な借入額、金融機関の承認条件を示すものではありません。

取得諸費用に何が含まれるかは契約、融資条件、税額で変わります。金利だけを見ず、事務・保証等の費用、登記、保険、固定資産税等の精算、入居募集に必要な費用を明細で確認します。保証金や前払保険の支出と、損益上の経費の時期も分けて管理します。

売買時の敷金引継ぎは、購入資金の余裕として数えません。本例は売主から返還義務と同額の36万円を別途引き継ぎ、初めから預り金用に分ける条件です。取得代金の精算書でその受渡しを確認し、500万円の利用可能現金へ足していません。

以下は個人が住宅賃貸を始める説明用の架空モデルです。金額は円、消費税がかかる料金・支払は税込総額でそろえています。初期資金50,000,000円から開業支出45,000,000円を払い、5,000,000円を開業時現金とします。相場、推奨借入額、金融機関の承認条件を示す数字ではありません。

返済は240回（240か月）・据置なし・元金均等、年2.4％を月割りする説明上の仮定です。実際の返済日数、手数料、保証料、借入条件で金額は変わります。事業主の生活費と借入元金は損益上の経費にせず、現金の減少として分けています。設備購入と減価償却も二重に支出へ計上しません。

月末欄は、納税・修繕用に別管理する金額を差し引いた「利用可能現金」です。納税・修繕用の確保は外部への支払ではありません。6か月内に事業主本人の所得税・住民税・消費税を実際に納付しない仮定で、実際の納付予定がある場合は確保額と支払を照合して差し替えます。税額を示す試算ではなく、個人の社会保険等は生活費側に含めます。

本例の住宅家賃は非課税となる契約条件で、課税される支払は税込総額です。月の確保7万円は納税用4万円と将来修繕用3万円の合計。返還予定の敷金は別管理し、利用可能現金へ含めません。生活費欄はこの賃貸事業から月10万円を引き出す額で、世帯の生活全額を賄えるとは仮定していません。必要な家計資金は自己資金・他収入等で別に確認します。

調達は借入30,000,000円、自己資金20,000,000円の仮定です。初期支出に含めた項目を、月々の現金表で再び引きません。

募集賃料より、入居室数と契約・回収を確認する

入居室数は6・6・7・7・8・8室、家賃は36万・36万・42万・42万・48万・48万円です。各月の家賃をその月に全額回収する仮定で、実際の契約が前月払いなら入金月を修正します。未入居の2室を最初から満室の48万円として計算しません。

管理料は入居中の契約家賃の5％を当月支払う架空条件です。入金が遅れても契約賃料を基準に管理料が発生し、空室になればその部屋分が減る条件にしています。管理料が回収額基準、定額、最低額付きなどの場合は、同じ家賃でも支払額が変わります。

国税庁の不動産所得の収入計上時期では、敷金等は返還しないことが確定した部分と分けて扱います。本例では当初6室分36万円、新規入居ごとに6万円を預かり、5か月目以降は48万円を返還用に別管理します。敷金を家賃と重ねて売上・利用可能現金へ入れず、部屋別の預り金台帳で追います。

所有者の仕事を、管理委託で見えなくしない

8室だから対応が少ないと決めつけず、入退去の重なり、修繕の承認、管理会社との連絡、入金確認を月の予定にします。本例では日常の管理を委託し、所有者の確認を月12時間、入居1件の確認を追加3時間と仮定します。作業量は部屋数だけでなく建物の状態や契約で変わります。

管理会社から工事見積りが届いたら、緊急性、原因、工事範囲、再発時の対応、金額を確認します。小さな修理と大規模更新では支払の大きさも準備期間も異なります。所有者の意思決定が遅れて入居や修繕が延びる場合もあるため、誰がどこまで承認できるか契約にします。

貸主自身が住戸へ立ち入る場合も、管理委託をしているから自由に入れるとは考えず、契約と入居者への連絡を確認します。苦情や滞納への対応を個人判断で強行せず、管理会社や適切な専門家と連携できる窓口を用意します。

毎月の費用と、現金を維持できる売上を確認する

月の運営支払6万円と、契約家賃の5％の管理料を引きます。さらに納税用4万円、将来修繕用3万円を毎月別管理します。納税用には本例で6か月以内の実納付を置かず、固定資産税等を含む実際の納付月・税額が分かったら確保と支払を照合して置き換えます。単に積み立てた額が経費になるという意味ではありません。

本例は従業員を雇わず、管理会社への委託費を計上します。所有者の生活費引出しは月10万円で、事業の経費にしません。税務上の所得区分と事業的規模の判定は、この8室という架空設定だけで断定しないようにします。

満室8室なら家賃48万円−管理料2万4,000円−運営支払6万円−元金12万5,000円−初月利息6万円−生活費10万円−納税・修繕確保7万円＝4万1,000円です。7室では家賃42万円、管理料2万1,000円となり、同じその他の負担では1万6,000円減ります。

管理料を除く毎月の負担41万5,000円を、1室6万円×95％＝5万7,000円で割り、切り上げると必要入居は8室です。満室近くでなければ現金が維持できないこの例では、追加借入だけで補う前に、取得価格、借入条件、運営費、生活費引出しを見直す余地を検討します。利息は返済に応じて減るため、ここは初月利息による比較です。

請求額と実入金を、支払月に合わせて追う

初月は6室分36万円を受け取り、管理料1万8,000円、運営支払6万円、元金12万5,000円、利息6万円、生活費10万円、納税・修繕用7万円を引きます。開業時500万円から7万3,000円減って、月末492万7,000円となります。

返済は20年・240回の元金均等、据置なし、年2.4％を月割りする独自仮定です。特定の創業融資制度の返済期間や金利を示していません。毎月の元金12万5,000円は変わらず、利息は初月6万円から月250円ずつ減る計算です。

最も少ない月末現金は4,823,500円です。納税等のため別管理するお金を除いた残高で、通帳残高とは一致しない場合があります。月末表だけでは月中の不足は分かりません。家賃、仕入、外注費の支払日と入金日を日付順に並べて確認します。

基準では修繕用の別管理額が毎月3万円ずつ増え、5か月末15万円、6か月末18万円になります。納税用は6か月末24万円、敷金は48万円を別に管理します。6か月末の利用可能現金へ、この三つを自由資金として足し戻さないようにします。

空室の部屋があることと、家賃が未回収の部屋があることは別です。入居状況、請求、回収、預り金、修繕確保を分けた台帳を更新し、現金と損益も別に確認します。取得した土地・建物の購入額や返済元金を、そのまま月々の経費として引く計算にはしません。

空室、滞納、積立を使う修繕を独立して比較する

空室で家賃そのものが減る場合と、入居は続き回収だけが遅れる場合を分けます。修繕では積み立てていたお金を使う分と、利用可能現金から追加で出す分を区別し、同じ支払を二度引かないようにします。

5か月目に退去と入居延期で6室へ：4か月末までは基準と同じ7室入居です。5か月目の初めに既存の1室が退去し、予定していた新規1室も入居しないため、5・6か月目は6室入居とします。基準の8室に比べ、各月の家賃は12万円、管理料は6,000円減り、利用可能現金は各月11万4,000円減ります。退去者の敷金6万円を5か月目の初めに別管理分から全額返還し、預り残高は4か月末42万円から5・6か月末36万円になります。返還時は銀行預金と預り金が同額減るため、利用可能現金から再び6万円を引きません。退去に伴う追加修繕費・募集費や違約金はない架空条件です。実際に発生する場合は別途加えます。 この条件では5か月末4,751,500円、6か月末4,679,750円です。

5か月目の家賃6万円が遅れる：入居室数は同じまま、5か月目の家賃1室分6万円を6か月目に全額回収する例です。管理料は契約賃料を基準に支払うため変えません。5か月末は6万円減り、6か月末は基準へ戻ります。督促等の追加費はなく、長期化した場合は別条件で試算します。 この条件では5か月末4,805,500円、6か月末4,907,750円です。

5か月目に修繕60万円を払う：5か月目末の確保後に突発修繕60万円を支払います。修繕用に確保した15万円を取り崩すため、利用可能現金からの追加負担は45万円です。月3万円の確保は継続し、修繕用の別管理残は5か月末0円、6か月末3万円。納税用と敷金には手を付けず、修繕費の税務上の区分は工事内容で確認します。 この条件では5か月末4,415,500円、6か月末4,457,750円です。

この例は6か月の資金変動を理解するためのもので、大規模修繕が月3万円の確保で十分という意味ではありません。屋根や外壁、設備更新の時期と見積りから長期計画を作り、借入完済前に必要な大きな支出も確認します。

自己所有の賃貸と仲介の免許、敷金、借上げ契約を確認する

愛知県の宅地建物取引業免許の手引きでは、自らの賃貸と、売買や他人の賃貸の代理・媒介を区別しています。自己所有の住宅を貸す本例と、仲介業を新たに行う場合を混同せず、事業範囲を窓口へ示して確認します。建物の用途・法令上の条件や、実際の賃貸借・管理契約も別に確認が必要です。

国税庁の住宅の貸付けの説明を踏まえ、本例は住宅としての貸付けが非課税となる条件で組んでいます。駐車場や店舗、別サービスを追加する場合に、すべて同じ扱いとしないようにします。敷金のうち返還予定の額と、返還不要が確定した額も分けて管理します。

国土交通省のサブリースの案内では、契約条件の説明等について示されています。「家賃保証」の言葉だけで将来の受取額が固定されると判断せず、借上賃料の改定、免責期間、修繕負担、終了条件を確認します。本記事は通常の管理委託の例で、借上契約の収入を重ねていません。

豊橋駅から、物件までの生活経路を調べる

愛知県内の賃貸物件でも、通勤先、学校、買物、車の利用、近隣の供給で募集条件は変わります。売主の満室想定を採用する前に、周辺で実際に募集されている部屋の広さ・築年・設備をそろえ、募集期間や付帯条件も比較します。

豊橋方面の物件を検討する場合も、駅への距離だけでなく、通勤時間帯の道路、駐車場、自転車での経路、買物までの距離を現地で確認します。災害リスクは自治体の最新資料と物件所在地で確認し、風景写真があることを建物の安全性の根拠にはしません。

創業融資の相談資料を、取引と支払の証拠でそろえる

相談資料には、売買条件、登記等の物件資料、部屋別の賃貸状況、契約と入金記録、管理契約、敷金の引継額をそろえます。空室や滞納を隠さず、取得時の改修と将来の修繕を分けて示してください。

金融機関へは、満室時だけでなく6室・7室の入居、回収遅延、修繕時の現金も説明します。事業から月10万円しか引き出さない本例を使う場合も、家計に不足する分の出所を別に確認し、その資金を物件の自己資金と二重に数えないようにします。

未確定の契約・見積りは確定分と分け、日付と有効期限を付けます。金融機関に相談する前に、融資の送金まで待てる支払と先に期限が来る支払を分けておくと、必要な自己資金を確認できます。借入が希望どおりにならない場合に延期できる設備と、縮小すると売上能力も下がる設備を区別してください。

住宅賃貸の資金は、融資窓口と物件条件を購入前に確認する

日本政策金融公庫の中小企業事業FAQでは、アパート・マンション経営の資金は同事業の融資対象外とされています。国民生活事業のFAQは事業資金の対象を案内する一方、業種・経営内容等で利用できない場合があるとしています。「公庫なら住宅投資に一律使える」「どの窓口でも対象外」といずれも決めつけず、住宅賃貸の具体的な事業・物件を示して確認します。

本記事の借入3,000万円、20年、年2.4％は説明用の条件です。金融機関の収益物件向け融資等を比較する際も、評価額、自己資金、担保、返済期間、金利見直し、手数料、繰上返済条件を確認します。住むための住宅ローンを、承諾なく賃貸物件取得へ転用する計画にはしません。

購入前に売買契約の期限、融資条件が整わない場合の扱い、手付金等の支払と解除条件を確認します。契約を先に進めてから融資を探すのではなく、入居契約、修繕履歴、見積り、部屋別の家賃表と資金計画で相談します。融資のアイラボへの支援依頼は申込要件ではなく、金融機関へ直接相談する方法もあります。生活費や預り金を事業融資の使途へ混ぜず、具体的な対象費用を確認してください。

創業融資サポートを利用したお客様の声

支援の進み方や相談時の状況を知るには、実際のお客様インタビューが参考になります。承認率などの集計数字ではなく、ご本人の体験を確認できる事例をご案内します。

整体｜お客様インタビュー

ストレッチ整体ピッと！

辻 晴稀様

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買取専門｜お客様インタビュー

買取店わかば半田店

磯貝 昌人様

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訪問看護｜お客様インタビュー

訪問看護ステーションベル

坂井 由紀子様

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接骨院｜お客様インタビュー

くじら接骨院

穴見 栄造様

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飲食店｜お客様インタビュー

焼肉店 南大門

中島 啓介様

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お好み焼き店｜お客様インタビュー

お好み焼つなぐ

池原 繁幸様

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融資のアイラボの料金と支援範囲

契約前に、成功報酬の計算対象、消費税、支援期間、追加費用の有無、解約条件を確認します。支援を利用しても融資は保証されず、最終的な可否と条件は金融機関等が決定します。