愛知県のシェアハウス開業と創業融資
借上げ家賃・空室・共用設備の資金計画

個室の家賃だけでなく、共同生活を支える仕事を見積もる

主な収入は個室の家賃と共益費です。本例の1室6万円は家賃5万円・共益費1万円で、1人用の12室を上限とします。二人入居や日貸しを途中で追加すると、水回りの容量と契約条件が変わるため、同じ売上式へ足しません。

共用清掃は外部へ依頼しても、設備の故障受付、入退去の立会い、鍵と備品の管理は残ります。「管理会社に任せる」という一文ではなく、誰が何時までに対応し、何が追加料金になるかを決めます。事業主自身が住み込む場合は、販売できる室数が減る点も確認します。

借上げ方式では、所有者に支払う賃料と入居者から受け取る料金を別契約で確認します。満室になるまで賃料を免除してもらえるとは仮定しません。本例は開業初月から月20万円の借上げ家賃が発生し、開始前の保証金は初期支出に含めます。

開業までの支払と、開業後に残す現金を分ける

初期支出500万円と開業時に残す500万円を分けます。部屋数を増やす壁工事より前に、建物の用途、防火、避難、換気、水回りの条件を調べます。改修できる範囲と所有者の承諾がそろわない段階では、募集する室数を確定させません。

保証金は会計上の費用と同じではありませんが、支払時に現金が減るため初期支出へ入れます。退去時に返る見込みがあっても、開業直後の運転資金として使えるものには数えません。建物を購入する場合は、この500万円へ購入代を単純加算せず、取得税・登記・担保・融資期間から別案を作ります。

以下は個人事業で開業する説明用の架空モデルです。金額は円、消費税がかかる料金・支払は税込総額でそろえています。初期資金10,000,000円から開業支出5,000,000円を払い、5,000,000円を開業時現金とします。相場、推奨借入額、金融機関の承認条件を示す数字ではありません。

返済は100回（100か月）・据置なし・元金均等、年2.4％を月割りする説明上の仮定です。実際の返済日数、手数料、保証料、借入条件で金額は変わります。事業主の生活費と借入元金は損益上の経費にせず、現金の減少として分けています。設備購入と減価償却も二重に支出へ計上しません。

月末欄は、納税用に別管理する金額を差し引いた「利用可能現金」です。納税確保は外部への支払ではありません。6か月内に事業主本人の所得税・住民税・消費税を実際に納付しない仮定で、実際の納付予定がある場合は確保額と支払を照合して差し替えます。税額を示す試算ではなく、個人の社会保険等は生活費側に含めます。

調達は借入6,000,000円、自己資金4,000,000円の仮定です。初期支出に含めた項目を、月々の現金表で再び引きません。

募集12室と実際に入居した室数を分ける

月6万円の部屋が12室あるため、満室時の料金収入は72万円です。ただし、6か月計画では6・7・8・9・10・11室と段階的に増える仮定にします。内見予約や問い合わせを、契約済みの入居室に読み替えません。

本例は各月初に入居状態が確定し、その月の料金を同月に回収する簡略モデルです。実際には翌月分を前月に受け取る契約もあります。その場合は前受けとなる家賃を対象月と結び付け、引渡し前に多額の入金があっても余裕資金と判断しないようにします。

5か月目は10室で60万円、6か月目は11室で66万円です。入居者が同じでも家賃の滞納があれば実入金は減ります。家賃保証を付ける場合も、対象範囲、免責、立替までの日数を確認し、当日に必ず入金されると見込まないでください。

共益費1万円は、そのまま利益になる追加料金ではありません。電気・ガス・水道、清掃、通信などに充てる契約上の負担を確認します。消費税の取扱いは住宅貸付けや共益費の内容によるため、一般の商品売上と同じ税率で一括処理しないようにします。

部屋数の上限と、管理に使える時間を照合する

個室が12室あることだけで12人の受入れが可能とは判断できません。建築・消防の条件、水回りの使用状況、募集媒体の掲載条件を確認したうえで定員を決めます。過密な増室を資金不足の解決策にしないことが大切です。

事業主は月40時間を運営に確保する仮定です。清掃は委託費を払いますが、点検や連絡まで消えるわけではありません。他の仕事と兼業する場合は、故障が集中した日の代行者と有料対応の条件を用意します。

入居を増やすため毎月イベントを行うなら、材料費だけでなく準備・片付け時間も追加します。本例はイベント収入も有料交流サービスも含めていません。共同生活の魅力は募集に役立ちますが、誰でも同じ生活様式を好むという前提では募集しません。

毎月の費用と、現金を維持できる売上を確認する

固定費は月28万円、入居に伴う費用は1人7,000円です。後者は水道光熱の増分5,000円と消耗品2,000円の仮定で、基本料金等は固定費側の条件に含めます。冬季の給湯費が多い物件では、年間の請求記録から上限月を試してください。

従業員の雇用は含めず、事業主の生活費を毎月15万円引き出す仮定です。清掃の委託費と、自分で行う月40時間の管理を分けています。作業を他人に移す場合は委託料または雇用費を追加します。

1室当たり6万円から7,000円を引いた5万3,000円が固定費等を支える金額です。固定費28万円だけなら6室で上回りますが、返済元金6万円・初月利息1万2,000円・生活費15万円・納税確保4万円も維持するには月54万2,000円が必要です。54万2,000円÷5万3,000円を切り上げると11室になります。

11室は募集上限12室の約92％です。満室まであと1室という運営では、長期空室や設備交換を織り込む余裕が小さくなります。借上げ家賃、生活費の引出額、室数の現実性を契約前に見直します。これは利益の損益分岐点ではなく、借入元金や別管理の資金を含む現金維持の目安です。

請求額と実入金を、支払月に合わせて追う

開業時現金500万円は、初期支出を払い終えた後の自分の資金です。入居者から預かる敷金はここに足しません。1人5万円を預かり、退去がない基準例では、6室時点で30万円、11室時点で55万円を返還用として別管理します。

最も少ない月末現金は4,411,200円です。納税等のため別管理するお金を除いた残高で、通帳残高とは一致しない場合があります。月末表だけでは月中の不足は分かりません。家賃、仕入、外注費の支払日と入金日を日付順に並べて確認します。

6か月末の利用可能現金は445万2,800円です。別管理の敷金55万円と納税確保24万円も同じ通帳にある場合、通帳残高は524万2,800円になります。その差79万円は使える現金に戻しません。

敷金を全額返す退去例では、預り残高と銀行預金が同額減るだけで、利用可能現金から再び敷金を引きません。一方、通常損耗の修繕や募集費は運営者の負担条件を確認して別に支払います。退去者の敷金で必ず全額を相殺できると考えないようにします。

空室、滞納、給湯交換で必要な現金を試す

下の3例は独立した変更です。借上げ家賃は減らさず、生活費と返済も基準どおり続けます。空室例だけは入居に伴う7,000円の支出が減ります。

5・6か月目に2室少ない：4か月末までは基準と同じ9室入居です。5か月目の初めに1室が退去し、その月は新規入居なしで8室、6か月目の初めに1室入居して9室とします。基準の10室・11室に比べて各月2室少なく、料金入金は各12万円、水道光熱等は各1万4,000円減るため、利用可能現金は2か月で21万2,000円減ります。敷金は4か月末45万円から、5か月目の初めに退去者へ5万円を全額返還して40万円、6か月目の新規入居で5万円を預かり45万円になります。受領・返還は別管理の預り金と銀行預金に同額を記録し、利用可能現金へ足したり再び引いたりしません。退去に伴う追加修繕費・募集費や違約金はない架空条件です。実際に発生する場合は別途加えます。 この条件では5か月末4,305,200円、6か月末4,240,800円です。

5か月目の6万円を翌月回収：5か月目に予定した6万円が6か月目に入る仮定です。最終月には追いつきますが、5か月目の支払期日は待ってくれません。未収家賃の記録と督促・保証会社への手続を契約条件に沿って進めます。 この条件では5か月末4,351,200円、6か月末4,452,800円です。

5か月目に給湯設備を交換：運営者負担の給湯設備交換を5か月目に40万円払う仮定です。本例に修繕専用の積立はないため、全額が利用可能現金から減ります。所有者負担なら立替の有無と精算日を別の条件として確認します。 この条件では5か月末4,011,200円、6か月末4,052,800円です。

同時に空室と設備故障が起こる場合は、差額を重ねた別表を作ります。月末がプラスでも、給湯工事の前金が月初に必要なら、予定残高と支払順序を日単位で確認します。管理室数を増やす前に1棟目の運営記録を蓄積することが、借上げ条件の判断材料になります。

転貸の契約と、建築・消防の条件を工事前にそろえる

国土交通省の多人数居住建物に関する案内を踏まえ、個室の仕切り、採光、避難経路、防火上の取扱いを建築担当窓口と消防へ相談します。用途変更の確認申請が不要となる場合でも、必要な建築基準や消防設備まで不要になるわけではありません。建物規模だけで手続き不要と断定しません。

国土交通省のサブリース制度案内では、所有者から借りて第三者へ転貸する仕組みと、特定賃貸借契約の説明・書面交付等が整理されています。本例の運営者は所有者へ説明する側にもなります。転貸承諾だけを取得して準備完了とせず、該当する規制と契約書面を専門家・担当窓口へ確認してください。

住宅としての継続居住を想定した本例に、観光客への日貸しや宿泊サービスは含みません。契約の名称や一定の日数だけで旅館業等の対象外とは判断せず、実際の使い方を保健所に示します。賃貸仲介を他人のために行う場合も、自ら転貸する本例とは免許の検討範囲が異なります。

愛知県の通勤・通学経路と、共同生活の条件を調べる

候補地では昼の駅距離だけでなく、帰宅時間の道、買物、駐輪、ゴミの出し方を確認します。車で通う入居者を想定する場合は、敷地内外の駐車場契約と費用を別に調べます。勤務先の多さだけで入居率を確定させず、募集賃料と共益費の総額が近い部屋を比較します。

下の写真は豊橋駅東口の歩行者デッキです。住宅そのものの写真ではありません。駅から候補物件までの実際の移動と周辺生活を調べる出発点として使い、写真に写る景観から現在の募集需要を推定しません。

創業融資の相談資料を、取引と支払の証拠でそろえる

融資相談には、建物賃貸借契約案、転貸条件、図面、建築・消防への相談記録、工事見積書、設備の負担区分をそろえます。所有者の承諾事項と工事発注の前提条件が一致しているかを確認します。

募集計画は12室の一覧に家賃・共益費・入居予定日を付け、未契約と契約済みを分けます。6か月の利用可能現金表のほか、敷金の預り・返還台帳、管理対応の時間表、借上げ契約終了時の原状回復条件を用意すると、運営上の負担が伝わります。

未確定の契約・見積りは確定分と分け、日付と有効期限を付けます。金融機関に相談する前に、融資の送金まで待てる支払と先に期限が来る支払を分けておくと、必要な自己資金を確認できます。借入が希望どおりにならない場合に延期できる設備と、縮小すると売上能力も下がる設備を区別してください。

住宅の転貸事業として、対象資金と融資窓口を確認する

公庫の中小企業事業の案内には、アパート・マンション経営資金を対象外とする記載があります。「不動産業」という呼び方だけで一般の創業資金の対象と決めず、建物を借りて個室を住居用に転貸する計画であることを金融機関へ具体的に示します。

本例の借入600万円は返済額を計算するための仮定です。改修、家具、保証金、開業後の運営資金ごとに対象可否を確認し、契約期間と返済期間、所有者の承諾、工事設備の所有関係を説明します。国民生活事業、制度融資、民間金融機関でも取扱条件を個別に確認してください。

自己資金400万円の出所と、生活費・納税用に必要なお金を分けます。返還義務のある入居者敷金は自己資金の根拠にしません。支援会社への依頼は融資申込の条件ではなく、金融機関へ直接相談することもできます。融資実行前に保証金や工事代を払う場合は、手元資金の必要額と支払期限を先に相談します。

創業融資サポートを利用したお客様の声

支援の進み方や相談時の状況を知るには、実際のお客様インタビューが参考になります。承認率などの集計数字ではなく、ご本人の体験を確認できる事例をご案内します。

整体｜お客様インタビュー

ストレッチ整体ピッと！

辻 晴稀様

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買取専門｜お客様インタビュー

買取店わかば半田店

磯貝 昌人様

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訪問看護｜お客様インタビュー

訪問看護ステーションベル

坂井 由紀子様

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接骨院｜お客様インタビュー

くじら接骨院

穴見 栄造様

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飲食店｜お客様インタビュー

焼肉店 南大門

中島 啓介様

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お好み焼き店｜お客様インタビュー

お好み焼つなぐ

池原 繁幸様

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融資のアイラボの料金と支援範囲

契約前に、成功報酬の計算対象、消費税、支援期間、追加費用の有無、解約条件を確認します。支援を利用しても融資は保証されず、最終的な可否と条件は金融機関等が決定します。