愛知県の空き家管理業開業と創業融資
巡回件数・移動・月額収支・緊急対応

月額契約数を、住所・訪問頻度・報告時間へ分解する

基本巡回は、外観、郵便受け、敷地、室内の通風・通水、漏水等の目視、写真報告を想定します。どこまで立ち入るか、電気・水道が使えるか、設備操作を行うかを所有者と確認し、できない項目を実施済みと報告しません。

鍵を預かる場合は、識別番号、受領・返却、持出記録、紛失時の連絡、再委託者のアクセスを定めます。住所と鍵が結び付く情報はアクセス制限を設け、個人端末へ長期保存しない運用を作ります。

1物件8,000円は月1回の基本巡回・写真報告の架空額です。草刈り、清掃、害虫対応、立会い、台風後の臨時巡回、修繕見積り取得を含めると時間が増えるため、標準外作業と料金・承認方法を分けます。

月70物件でも、同じ地域にまとまる場合と県内に散在する場合では能力が違います。1訪問60分、移動平均30分、報告30分なら1物件2時間です。月140時間に加え、契約・営業・緊急対応を本人の稼働内へ収めます。

売却や賃貸の媒介を行う場合は宅地建物取引業の免許等を確認します。修繕を自社で請ける場合も工事内容に応じた許可・資格・契約を確認し、管理料に紹介料や工事差益を隠して計画しません。

開業までの支払と、開業後に残す現金を分ける

初期支出130万円は、軽自動車・車両準備45万円、点検・撮影用品15万円、鍵・情報管理15万円、予約・報告システム20万円、事務所契約20万円、営業・保険等15万円です。高所や専門設備の点検機器は含めず、外部専門者の利用条件を別に確認します。

見積書を設備、工事、契約金、開業準備に分け、契約・着手・完成の支払日を確認します。本文の仮定額は現在の相場や承認額ではありません。建物の取得、追加の工事、見積り対象外の検査が必要なら、その分を初期支出へ追加して現金を計算し直します。

融資の送金前に期限が来る支払は、自己資金で払えるか、相手方と契約日程を調整できるかを確認します。送金を前提に返還されない契約金を先払いする場合は、借入が希望額に届かない場合の負担も把握します。

以下は個人事業で開業する説明用の架空モデルです。金額は円、消費税がかかる料金・支払は税込総額でそろえています。初期資金3,500,000円から開業支出1,300,000円を払い、2,200,000円を開業時現金とします。相場、推奨借入額、金融機関の承認条件を示す数字ではありません。

返済は100回（100か月）・据置なし・元金均等、年2.4％を月割りする説明上の仮定です。実際の返済日数、手数料、保証料、借入条件で金額は変わります。事業主の生活費と借入元金は損益上の経費にせず、現金の減少として分けています。設備購入と減価償却も二重に支出へ計上しません。

源泉徴収や税・送金手数料の追加控除がない条件へ単純化しています。実際に控除がある取引では、請求・精算額と実振込額を分け、源泉徴収済みの税額と納税用確保を照合して二重確保を避けます。月末欄は、納税用に別管理する金額を差し引いた「利用可能現金」です。納税確保は外部への支払ではありません。6か月内に事業主本人の所得税・住民税・消費税を実際に納付しない仮定で、実際の納付予定がある場合は確保額と支払を照合して差し替えます。税額を示す試算ではなく、個人の社会保険等は生活費側に含めます。

調達は借入2,000,000円、自己資金1,500,000円の仮定です。初期支出に含めた項目を、月々の現金表で再び引きません。

契約物件数、月額売上、当月入金、巡回連動費を並べる

本文は当月巡回・当月入金の単純化です。実際に前月払い、口座振替、年払いを採用する場合は、サービス提供月と実入金月を分けます。未巡回月の料金や返金条件も契約に合わせます。

20物件なら売上16万円、巡回連動費3万6,000円です。月70物件では売上56万円でも、追加作業の外注費や長距離移動が増えれば1物件1,800円では収まりません。地域別の実績で差し替えます。

解約予測は、契約期間、相続・売却予定、管理開始理由を区分して置きます。売却予定物件を永続的な月額契約として積み上げず、更新日と終了見込みを管理します。

売上予測は確定契約と見込み案件を分けます。相手の担当者、確認日、数量の根拠、価格の有効期限を残し、口頭の関心表明だけを受注済みへ振り替えません。

表の1〜6か月目は開業後の経過月です。実際の暦月の繁忙期や地域の需要を示していません。売上が増える設定は説明用の予測で、受注や継続が確約されているわけではありません。所有者との管理契約、物件住所、訪問頻度、移動ルート、写真報告、解約条件を根拠にします。

1物件2時間として、月内に巡回・報告できる数を確認する

訪問60分、平均移動30分、写真整理・報告30分で1物件2時間とします。月70物件なら140時間です。近隣物件を同日に回れば移動を減らせますが、住所と希望日が確定する前に効率化を売上根拠にしません。

台風や漏水などの緊急時は予定外の再訪が重なります。通常巡回を上限まで詰めず、連絡・再訪・業者手配の余白を残します。

外観だけのプランと室内巡回を同じ能力で数えません。立会い、郵便転送、庭木作業等を追加するときは、プラン別の標準時間と外注費を更新します。

本人の月160時間を、70物件×2時間＝140時間と営業・緊急対応等20時間に配分するなら、月87物件に増やす余地はありません。既存単価8,000円のまま件数だけ増やす計画にはせず、訪問地域・業務範囲・単価を見直します。

受付、営業、記録、休憩を除外して能力を大きく見せないようにします。本人だけで処理できない量は、受注制限か人員・設備の追加を決め、追加費用も支払計画へ入れます。

毎月の費用と、現金を維持できる売上を確認する

固定費25万円、返済元金2万円、初月利息4,000円、生活費22万円、納税確保4万円で、初月の負担は53万4,000円です。数量に応じた支払は別に計算します。

本人が業務を行う個人事業の仮定で、生活費は本人の労働の対価を含む家計の予算です。従業員の給与としては計上していません。雇用する場合は給与と事業主負担の保険料、支払日を追加します。外注の見積りとは分けて確認します。

初月の固定的負担53万4,000円に対し、単価8,000円から直接支払1,800円を引いた差額は6,200円です。必要量87物件は本人の時間上限70物件を超えます。基本計画のまま安定運営できるという意味ではありません。

改善を検討する別条件では、業務範囲と訪問原価を変えず月額9,500円で70物件の契約が得られれば、70×（9,500−1,800）−534,000＝5,000円です。採算余裕は小さく、この料金で契約できるかと追加対応費を検証します。以下の6か月表は変更前の8,000円条件であり、この改善案の収支ではありません。

ここで比較する金額は、決算上の利益や税額そのものではありません。設備の減価償却、実際の税負担、支払時期によって損益と現金は異なります。未回収代金や支払予定が増減する月は、下の支払月別の現金表を使って確認してください。

請求額と実入金を、支払月に合わせて追う

調達3,500,000円から初期支出1,300,000円を払い、開業時現金2,200,000円を残す個人事業の架空例です。借入2,000,000円は100回元金均等、年2.4％を月割りする独自仮定です。

1か月目は実入金160,000円から、数量連動支払36,000円、固定費250,000円、元金20,000円、利息4,000円、本人生活費220,000円、納税用確保40,000円を差し引きます。売上と実入金を区別し、納税用確保は外部支払に含めません。

修繕費を一時立替する場合、管理料収入と混ぜず、所有者の承認額、支払先、回収日を物件別に記録します。立替を前提に契約を増やすと必要現金が急増します。

固定費表の金額は、記載した契約・給与等を毎月全額支払う架空条件です。未使用の予備費を支払済みにはしていません。追加の予備資金を残す場合は、外部支払と分けて別管理額・利用可能現金を示します。

残高がプラスでも、月初の支払に足りるとは限りません。大きな支払のある月は日別に並べ、次の入金まで必要なお金を確認します。

月額の請求・口座振替日と巡回日を分け、緊急再訪や立替を日別に確認します。

業種固有の変更が、翌月の現金までどう響くか

次の3例は基準からそれぞれ独立した変更です。同時に発生した試算ではありません。売上と実入金を分け、取りやめられる支払と残る支払を確認します。翌月へ移した代金は、翌月側にも反映します。

月額契約では、契約数の減少、入金遅延、臨時再訪を分けます。解約しても既に実施した巡回・報告の費用が消えるとは限りません。

5か月目に10物件が解約し、訪問も止まる：5か月目に10物件が解約し、補充はしない条件です。基本計画との差を5・6か月目とも入金8万円減、訪問支払1万8,000円減として継続反映します。管理数は5か月目50物件、6か月目60物件。家賃等は残り、基本計画との差は5か月末6万2,000円、6か月末12万4,000円です。 この条件での5か月末は70万8,400円、6か月末は54万6,600円です。

5か月目の管理料48万円が翌月へ遅れる：巡回済み60物件の管理料が未収となるため5か月末は48万円少なく、6か月目の回収で戻ります。交通費は実施月に残ります。 この条件での5か月末は29万400円、6か月末は67万600円です。

台風後の緊急巡回に12万円を追加する：台風後の再訪等で12万円を追加する例です。追加料金を回収できる契約なら入金時期も別に置き、同月に確実に回収できるとは決めません。 この条件での5か月末は65万400円、6か月末は55万600円です。

変更を重ねるときは、同じ入金や支払を二度動かさないようにします。資金が不足する場合は、追加の借入だけを前提にせず、契約前の設備縮小、発注量、販促時期、支払条件を見直します。すでに成立した注文や支払義務は一方的に変更できないため、相手と合意できる条件を使います。

所有者の管理責任と、自社が行う契約業務を分ける

愛知県の空家等対策ガイドラインは、2023年施行の改正法を踏まえ、管理不全空家等や管理の確保を整理しています。巡回サービスを利用しても、所有者の法的責任が事業者へ自動的に移るとは説明せず、異常発見時の報告と対応権限を契約で定めます。

基本的な目視・写真報告だけで一律の営業免許が必要とは断定しません。一方、売買・賃貸の媒介、修繕工事、廃棄物の収集運搬、警備等を加える場合は別の法令・許可が関係します。開始前に実際のサービス仕様を示して窓口・専門家へ確認します。

倒壊や漏電等の危険を見つけた場合、事業者が勝手に工事を発注できるとは限りません。連絡順位、緊急時に認める応急対応額、専門業者の選定、所有者不通時の扱いを契約へ入れます。

春日井・尾張の住宅巡回は、往復と鍵・報告まで時間に含める

春日井市など尾張地域で住宅を巡回する場合、管理物件を地図へ落とし、道路幅、駐車、鍵の受渡し、作業後報告まで実走して測ります。1物件2時間という仮定が成立しない地域では、受付範囲か契約単価を変更します。

神領交差点周辺の実景は住宅・店舗が混在する移動経路の参考です。写る建物を空き家や管理契約先と判断する写真ではありません。

創業融資の相談資料を、取引と支払の証拠でそろえる

管理契約書、巡回チェックリスト、写真報告例、鍵台帳、異常時連絡手順、個人情報の保存・削除、追加作業の見積りと承認を用意します。媒介・工事・廃棄物等を行う場合は別契約と許認可を示します。

物件一覧には住所、訪問頻度、標準時間、移動ルート、月額、開始・終了予定、請求・入金日を入れます。営業見込みは所有者との確認状況別に分けます。

資料には確認日、見積りの有効期限、確定・未確定の区分を付けます。金融機関には設備の写真だけでなく、その設備で処理できる量、取引相手との条件、現金が戻る時期を示します。自己資金の形成過程と生活費の確保も分け、融資の送金前に必要になる支払を確認してください。

融資の相談では、設備の必要性と回収までの資金を示す

日本政策金融公庫の新規開業・スタートアップ支援資金は、事業に必要な設備資金・運転資金を案内しています。記事の試算額がそのまま対象額や借入可能額になるわけではありません。希望額を決めるときは、見積書、自己資金の経緯、受注・売上の根拠、開業後の支払予定を照合します。

公庫の創業予定者向け手続き案内では、創業計画書や設備資金の見積書などの準備書類が示されています。事業形態や申込内容に応じた必要書類を確認し、審査・契約・送金より前に支払期限が来る項目を相談時に伝えてください。融資のアイラボへの支援依頼が融資の申込要件になるものではなく、金融機関へ直接相談する方法もあります。

事業主の生活費や納税準備は、事業の設備費・運転資金の申込使途と分けて管理します。現金表に生活費が載っていることを理由に、その全額を事業融資で賄えるとは判断しません。実際の利用条件、対象費用、返済方法は、申込先へ事業計画を示して確認します。

創業融資サポートを利用したお客様の声

支援の進み方や相談時の状況を知るには、実際のお客様インタビューが参考になります。承認率などの集計数字ではなく、ご本人の体験を確認できる事例をご案内します。

整体｜お客様インタビュー

ストレッチ整体ピッと！

辻 晴稀様

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買取専門｜お客様インタビュー

買取店わかば半田店

磯貝 昌人様

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訪問看護｜お客様インタビュー

訪問看護ステーションベル

坂井 由紀子様

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接骨院｜お客様インタビュー

くじら接骨院

穴見 栄造様

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飲食店｜お客様インタビュー

焼肉店 南大門

中島 啓介様

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お好み焼き店｜お客様インタビュー

お好み焼つなぐ

池原 繁幸様

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融資のアイラボの料金と支援範囲

契約前に、成功報酬の計算対象、消費税、支援期間、追加費用の有無、解約条件を確認します。支援を利用しても融資は保証されず、最終的な可否と条件は金融機関等が決定します。