店舗の貸主・借主工事と融資負担区分・支払・原状回復を図解

別の架空例B：退去費400万円なら、月6万7,000円の確保で60か月402万円

退去時の設備撤去、配管・配線撤去、床壁復旧、廃棄、夜間指定工事等を合計400万円とする仮定なら、5年＝60か月で割ると月約6万6,667円です。月6万7,000円へ切り上げて確保すると60か月で402万円となり、想定400万円より2万円多めの備えになります。確保は実支出とは分けます。実際の義務・金額は契約と退去時点の見積りで変わり、積立額が法的負担を確定するものではありません。

工事区分表と賃貸借契約の優先関係を確認する

店舗工事区分表には、場所・設備・工事項目、設計者、発注者、施工者、指定業者、見積先、請求先、支払者、支払日、消費税、工事区分、承認者、申請、完成日、検査、引渡し、完成後所有者、保守・修繕、保険、資産計上確認、工事協力金・保証金との関係、退去時撤去・原状回復、残置・造作譲渡の可否を記載します。

工事負担、許認可、原状回復、融資対象は、物件の契約・仕様と個別事情により異なります。契約案と工事区分表を基に、貸主、施工会社、許認可窓口、金融機関、必要に応じて弁護士・税理士等へ確認してください。

同一設備を本体・配管・配線・接続・申請へ分ける

独立した架空例Cでは、総工事・設備2,000万円のうち貸主負担400万円、借主負担の指定工事700万円、直接発注700万円、什器200万円です。借主負担は1,600万円となり、例A・例Bと合算しません。融資対象は別途確認します。貸主負担額を自己資金や借主資産として二重計上しません。

発注・施工・支払・所有・修繕の主体を記録する

A・B・Cという表示が契約にない物件もあります。呼称を当てはめることが目的ではなく、各工事項目の責任と金額を特定することが目的です。図面、区分表、賃貸借契約、工事規程、見積の不一致は契約前に書面で確認します。

工事協力金・保証金・賃料免除の条件を契約で確認する

工事資金繰りは、申込金、設計着手金、前払金、中間金、完成残金、追加工事、什器搬入を週または月別に置きます。融資実行前の支払いがある場合は、自己資金で立て替えるのか、契約を待てるのかを確認します。

原状回復費は開業時の融資必要額へ単純加算するのではなく、契約期間、想定撤去範囲、保証金充当、将来積立を確認します。資産計上・費用処理・減価償却は税理士等へ確認し、所有者の判断と混同しません。

制度、許認可、手続、融資条件は変更される場合があります。申込時は公的機関の最新情報と金融機関の案内を確認してください。

退去時の撤去・原状回復と将来資金を試算する

図面と見積は改訂番号を付け、最新承認版を貸主・施工会社・申込先と共有します。鍵、警備、建物設備、入居者情報等の機密は必要範囲に限定し、無断転載しません。口頭変更は議事録と変更見積へ戻します。

本記事は店舗工事と原状回復の一般的な整理方法です。A・B・C工事の呼称、所有、資産計上、工事協力金、原状回復の法的範囲、融資対象を確定しません。民間店舗では個別の賃貸借契約・工事区分表を優先して確認してください。