店舗や事務所の契約では、月額賃料だけでなく、敷金・保証金、礼金、仲介手数料、保証会社費用、前家賃、火災保険などが同時に必要になります。名称だけでは返還の有無や融資上の区分を判断できません。
日本政策金融公庫の不動産業向け創業情報でも、事務所関連費として敷金、礼金、仲介手数料、内装工事、什器などが例示されています。ただし個別の対象可否や設備・運転資金の区分は申込先へ確認します。
保証金に償却が設定されている場合、退去時に全額戻るとは限りません。解約予告、原状回復、造作譲渡、更新料も確認し、開業できなかった場合の損失額を計算します。
融資のアイラボでは、募集図面、申込書、重要事項説明、契約案、初期費用明細を確認し、物件契約・許認可・融資申込・工事の順番を整理します。
保証金一式とだけ理解し、返還・償却・解約条件を確認していない
- 内訳敷金・礼金・保証会社・前家賃が混在
- 返還償却と原状回復を把握していない
- 時期融資前に契約金の全額支払いが必要
この記事の結論
- 契約項目を分解
名称、金額、支払先、返還条件を一覧化します。 - 失う金額を計算
開業中止・早期解約時の損失を確認します。 - 工程を調整
融資、許認可、契約、工事の順番を決めます。
敷金・保証金・礼金・仲介手数料・前家賃を分ける
費目ごとに支払先を確認
貸主、仲介会社、保証会社、保険会社へ分けます。
戻る条件と時期を確認
償却、原状回復、相殺、返還日を確認します。
開業できない場合を想定
申込撤回、審査不承認、許認可不可を確認します。
申込金、預り金、手付金などの名称でも、返金条件は書面で確認します。「融資が通らなければ返る」と口頭で聞いた場合も、適用条件と期限を契約案へ反映できるか相談します。
法人設立前に個人名義で契約する場合は、法人への名義変更、再審査、保証料、税務、融資資料との整合を確認します。
返還条件・償却・原状回復・保証会社費用を確認する
初期費用として確認
- 敷金・保証金と償却
- 礼金・仲介手数料
- 保証会社・火災保険
- 前家賃・共益費・駐車場
継続費として確認
- 月額賃料・共益費
- 更新料・保証更新料
- 原状回復積立・修繕
- 工期延長中の空家賃
物件取得費を全額設備資金または運転資金と一律に決めず、契約内容を示して申込先へ確認します。税務上の処理も別途確認してください。
物件を押さえる前に、最悪時に失う金額を知る
融資不承認、許認可不可、工事費超過、開業延期の場合に、申込金・礼金・償却・空家賃がいくら残るかを計算します。
賃料と初期費用に見合う売上計画を作る
| 項目 | 計算・確認方法 | 根拠資料 |
|---|---|---|
| 月額賃料 | 月商に対する固定費負担 | 近隣賃料・収支計画 |
| 保証金 | 契約期間と返還条件 | 契約案・償却条項 |
| 立地効果 | 通行量・商圏・来店率 | 現地調査・競合比較 |
| 撤退条件 | 解約予告＋原状回復 | 契約条項・工事見積り |
良い立地という感覚だけで高額な保証金を説明せず、商圏、視認性、席数、客数、単価、営業日から売上との関係を示します。
申込金・契約金・工事・開業後家賃を月別化する
用途・許認可・賃料
初期費用・返還・解約
対象・契約前支払
証憑と変更を保存
賃料と更新費を管理
契約月は初期費用に加え、内装着手金、設備発注、法人設立、許認可費が重なることがあります。支払日別に残高を計算し、自己資金をすべて保証金へ使い切りません。
工事や許認可が遅れても賃料は発生します。標準開業日と一か月・二か月遅れの資金繰りを作り、フリーレントの適用条件も確認します。
制度、許認可、手続、融資条件は変更される場合があります。申込時は公的機関の最新情報と金融機関の案内を確認してください。
物件初期費用の融資相談で用意したい資料
契約書の物件名、住所、借主名義、金額、貸主・管理会社を創業計画書と一致させます。条件変更や名義変更があれば金融機関へ伝えます。
本記事は契約条項や融資対象を断定するものではありません。契約前に宅地建物取引士・弁護士等、許認可窓口、金融機関へ確認してください。
物件初期費用の確認表
項目名、金額、消費税、支払日、支払先、返還の有無、返還時期、償却額、解約条件、融資対象の確認状況を一行ずつ記録します。名称が同じでも契約ごとに条件は異なります。
フリーレントがある場合、開始日、対象賃料、途中解約時の違約金を確認します。賃料が無料でも共益費や保証料が必要な場合があります。
提出前の最終確認
募集図面ではなく最新の契約案を基準に金額を更新し、振込済みの金額は通帳残高から差し引きます。返金予定を確定入金として扱わず、返還時期まで確認します。
物件契約の判断に特化した記事です。融資申込全体の時期は申込タイミング、契約順序は物件契約タイミングの記事も確認してください。
契約前に決めたい三つの停止条件
融資の見通しが立たない、許認可要件を満たせない、内装費が予算上限を超えた場合に、申込みを止める日と判断者を決めます。物件がなくなる不安だけで返還されない費用を急いで支払いません。
貸主へ相談できる事項として、契約開始日、フリーレント、申込金の返還、融資や許認可を条件とする条項、工事承諾があります。必ず認められるものではないため、希望条件と回答を文書で残します。
実務メモ：契約更新、増額、用途変更、借主名義の変更が予定される場合は、追加費用と再審査の有無を確認します。開業後に法人へ切り替える予定でも、当然に同じ条件を引き継げるとは限りません。確認日と回答者も記録してください。
創業融資サポートを利用したお客様の声
店舗・施術所など物件契約が生じやすい事業の公開事例から先に掲載しています。各事例の保証金や契約条件を示すものではありません。
支援の進み方や相談時の状況を知るには、実際のお客様インタビューが参考になります。承認率などの集計数字ではなく、ご本人の体験を確認できる事例をご案内します。
融資のアイラボの料金と支援範囲
着手金0円・成功報酬5％＋税
報酬は融資が実行され、着金したときに発生します。融資が実行されなかった場合、サポート報酬はかかりません。
契約前に、成功報酬の計算対象、消費税、支援期間、追加費用の有無、解約条件を確認します。支援を利用しても融資は保証されず、最終的な可否と条件は金融機関等が決定します。
よくある質問
申込み方法や必要書類は制度・窓口・事業内容によって異なります。個別条件は必ず担当窓口へご確認ください。
敷金や保証金は創業融資で相談できますか？
事業用物件の必要資金として相談できますが、対象可否や区分は契約内容を基に申込先が判断します。
礼金や仲介手数料も対象ですか？
一律ではありません。費目、支払時期、申込制度を示して確認してください。
融資前に申込金を払ってよいですか？
支払済み費用の扱いと返金リスクがあるため、支払い前に申込先へ確認します。
保証金は全額戻りますか？
契約によります。償却、原状回復、未払金相殺、返還時期を確認してください。
個人名義で借りて法人化できますか？
貸主の承諾、再契約、保証、税務、融資資料への影響を確認します。
フリーレントは資金計画から引いてよいですか？
適用期間と違約条件を確認し、対象月だけ反映します。
相談時に必要な資料は？
募集図面、初期費用表、契約案、許認可確認、工事見積り、通帳、資金繰りを用意します。
この記事の監修者・運営者情報
- 執筆・編集
- 融資のアイラボ編集部
- 監修
- 五常コンサルティング株式会社 代表取締役 石川 康平
- 公開日
- 2026年8月2日
- 最終更新日
- 2026年8月2日
- 制度情報の確認方法
- 日本政策金融公庫、信用保証協会などの公式ページを確認し、申込時は各窓口で最新情報を再確認します。
※記事内の相談場面を表現した写真は、内容を分かりやすく伝えるために作成したAI生成のイメージです。「お客様の声」に掲載しているお客様と監修者の写真は、実際のお客様・監修者の写真です。
確認した公式情報
制度内容や申込方法は改定される場合があります。申込時には各公式ページと窓口で最新情報をご確認ください。
制度情報確認日：2026年8月2日
物件契約前に初期費用と返還条件を確認する
敷金・保証金・礼金等を分け、融資前に支払う金額と開業できなかった場合の損失を整理します。
資料が完成していなくても、相談した時点で契約する必要もありません。
※融資の可否、金額、利率、返済期間、担保・保証人などの条件は、各金融機関・信用保証協会の審査により決定されます。融資のアイラボは金融機関ではなく、融資の実行を保証するものではありません。
※本記事は2026年8月2日時点の公表情報をもとに作成しています。制度内容は変更される場合がありますので、申込時には必ず各公式窓口で最新情報をご確認ください。